El Código Civil dictamina en un divorcio quién se queda la casa, diferenciando entre el derecho al uso y la propiedad.
Al determinar quién tiene derecho legal al uso de la vivienda en una separación, si hay hijos la prioridad es siempre su bienestar. La solución difiere si existe una custodia compartida o un solo progenitor custodio.
Cuando no hay hijos se suele otorgar de forma temporal al cónyuge más desfavorecido económicamente.
Propiedad y uso de la vivienda: no son lo mismo
En una separación matrimonial la vivienda puede ser declarada propiedad de un cónyuge y uso de otro porque son dos conceptos jurídicos diferentes que implican distintos derechos y obligaciones.
¿Qué es la vivienda familiar según el artículo 96 del Código Civil?
El Art. 96 no define el concepto pero hace referencia a la casa en la que la familia ha convivido hasta la separación o divorcio, con voluntad de permanencia y establece directrices para asignar su uso y el de sus bienes ordinarios.
Solo se entiende como vivienda familiar en divorcio la principal, nunca las segundas residencias.
La propiedad y el uso de la vivienda familiar en divorcio puede asignarse a distintos cónyuges, al mismo o ser compartida.
Entre los factores que el Juez tiene en cuenta para hacer alusión al derecho de uso:
- Si es una separación con o sin hijos y si estos son menores de edad o mayores.
- El régimen económico del matrimonio: gananciales o separación de bienes.
- Las circunstancias personales y económicas de los cónyuges en caso de no haber hijos.
Diferencia entre ser propietario y tener derecho de uso
- Propiedad es el derecho legal sobre el inmueble y la disolución del matrimonio no altera su titularidad registral. En caso de que esté hipotecada, el propietario o propietarios están obligados a su pago vivan o no en ella.
- Derecho a uso de la vivienda familiar en caso de divorcio es el derecho legal a residir en la vivienda y cuando no coincide al 100% con la propiedad se otorga por lo general al progenitor custodio de los hijos menores por su interés prioritario, o en caso de una separación sin hijos al cónyuge más vulnerable.
¿Cómo influye el régimen económico (gananciales vs. Separación de bienes)?
Tiene una influencia directa sobre el uso de la vivienda en caso de divorcio y la titularidad del inmueble.
- Sociedad de gananciales. Si el inmueble se ha adquirido durante el matrimonio, la propiedad es de ambos al 50% y ambos deben dar su consentimiento para la venta de la vivienda familiar tras el divorcio. Debe liquidarse ese régimen económico o bien con el divorcio o fuera del divorcio.
- Separación de bienes. La propiedad es exclusiva para la persona que aparece como titular en las escrituras o de ambas en el porcentaje establecido en ellas. Pero en caso de divorcio la vivienda familiar habiendo hijos menores puede dejarse en uso del cónyuge no propietario si es la persona custodia de los menores.
¿Quién se queda con la vivienda si hay hijos menores?
Por lo general, en el divorcio quién se queda la casa cuando hay hijos menores depende de quién ostente su custodia, si hablamos de uso, pero la posesión puede coincidir con ello o no.
La ley establece como prioridad para su otorgamiento la estabilidad de los menores. En este sentido se suele entender que la seguridad que supone conservar su entorno habitual es clave para ello.
Custodia monoparental, el uso se atribuye al progenitor custodio
La atribución del uso de la vivienda familiar en un divorcio es para el progenitor custodio de los menores, ya que es la forma de que estos permanezcan en la vivienda y entorno que conocen y es clave para su equilibrio emocional.
Siempre prevalece el bienestar del menor por encima de quién es el propietario de la vivienda.
No obstante, esta atribución no es para siempre. En principio se suele establecer la mayoría de edad del hijo más joven como fin del derecho al uso de esa vivienda.
Cuando al cumplir la mayoría de edad el menor no tiene ingresos propios y permanece en la vivienda, la necesidad de habitar en ella se debe tener en cuenta a efectos de extender el uso y pensión de alimentos hasta la independencia económica de los menores.
¿Qué dice la ley y cómo decide el Juez en caso de custodia compartida?
Actualmente la legislación no contempla de forma automática este caso ya que asume que es para un solo cónyuge. Probablemente en el futuro se modifique para adaptarse a una realidad cada vez más común.
A día de hoy el Juez valora para su decisión cuestiones como la solvencia económica de los progenitores y por lo general dictaminará entre tres posibles modelos de uso:
- Atribución temporal exclusiva a un progenitor por un tiempo determinado para su adaptación, habitualmente por la desigualdad económica elevada o moderada entre ellos. Al terminar el plazo, queda en propiedad de quien ostente su titularidad registral.
- Venta o liquidación de vivienda por divorcio y reparto de los ingresos en función del porcentaje de propiedad de cada uno de ellos. Los menores vivirán en la nueva vivienda de cada progenitor por el tiempo que establezca el régimen de custodia.
- Uso compartido temporal el tiempo que deban vivir con los hijos, ya que los menores permanecen en la vivienda y los progenitores rotan su uso y el cuidado de los menores.
Si la vivienda es privativa de uno o propiedad de los suegros
- Vivienda privativa de un cónyuge. El uso es para el progenitor custodio de los hijos y la propiedad de quien sea el titular del inmueble.
- Divorcio y propiedad de un tercero. En caso de que hubieran cedido su uso voluntaria y gratuitamente el uso será de los menores y su progenitor custodio, si que tiene titulo hay una sentencia que les otorga el uso durante un tiempo.
¿Dónde deben vivir los hijos tras la separación?
Allí donde el Juez entienda que se garantiza de mejor manera su interés superior, salvo acuerdo entre las partes.
¿Quién se queda con la casa si no hay hijos?
En un divorcio sin hijos quien se queda la casa si no hay acuerdo entre las partes lo dictamina un juez y suele ser de forma temporal para el cónyuge más vulnerable, aunque tendrá en cuenta la titularidad y el régimen económico.
Atribución al cónyuge más necesitado de protección
Para determinarlo tendrá en cuenta:
- Titularidad de la vivienda: si es de ambos cónyuges o privativa de uno.
- Régimen matrimonial.
- Ingresos y patrimonio de cada cónyuge.
- Posibilidad real de acceder a otro domicilio en compra o alquiler para cada cónyuge.
Excepcionalmente puede decidir la atribución del uso de la vivienda familiar sin hijos el uso al cónyuge no propietario o propietario solo en un porcentaje por un tiempo determinado.
Siendo ambos propietarios el tiempo será el que establezca como necesario para una adaptación pero muy probablemente dictamine la venta de la casa y liquidación de sociedad de gananciales.
¿Durante cuánto tiempo?
Se trata de una medida temporal para evitar el desamparo del cónyuge más vulnerable, pero no puede suponer en la práctica un impedimento para que ambos puedan rehacer su vida después de la disolución del vínculo matrimonial.
La jurisprudencia suele establecer un año de uso.
Excepcionalmente puede establecer un tiempo de plazo para abandonar la vivienda tras el divorcio mayor. Por ejemplo, si el cónyuge vulnerable carece de ingresos y su salud le impide obtener un trabajo remunerado.
¿Qué pasa con la vivienda privativa si la casa es mía?
Es lógico que pienses, me separo y quiero quedarme mi piso, y de hecho seguirás siendo su propietario legal. No obstante el uso de la propiedad es diferente y el juez se lo puede otorgar a tus hijos y a tu ex-cónyuge.
Si compré la casa antes del matrimonio y me separo
- Separación de bienes. La casa sigue siendo tuya, pero el Juez puede determinar que el uso sea temporalmente un derecho de tu ex pareja o de tus hijos. En caso de que tu ex-cónyuge pagara alguna cuota y lo pueda acreditar, puede reclamar su reembolso y se lo tendrás que abonar.
- Si aún estás pagando la hipoteca deberás seguir abonando las cuotas correspondientes incluso si no se te atribuye el derecho de uso.
- Régimen ganancial. Si te casaste en este régimen y durante el matrimonio pagaste parte de la vivienda con dinero ganancial, ese porcentaje del inmueble pagado es de ambos y si te la quedas deberás compensar a tu ex-pareja en el proceso de liquidación de bienes por el 50% de lo abonado en ese tiempo y circunstancias.
¿Puedo recuperar el uso de mi vivienda privativa?
Depende.
- Custodia exclusiva. En una separación quien debe irse de casa habiendo hijos menores es el cónyuge no custodio, así que si es tu caso temporalmente no podrás recuperar su uso probablemente hasta su mayoría de edad, salvo cambios relevantes en los que podrías solicitar la revocación de la custodia o del derecho de uso.
- Custodia compartida y si no hay una necesidad extrema por parte de tu ex-cónyuge puedes solicitar su uso y el Juez te lo puede conceder.
- Sin hijos, como titular de una vivienda privativa el derecho preferente sobre su uso es tuyo, salvo excepciones. Cuando el Juez establece que quien se queda la casa en un divorcio es temporalmente el cónyuge no propietario por ser una persona vulnerable, deberás esperar a que se cumpla ese plazo de tiempo para recuperar su uso.
¿Qué dice el Tribunal Supremo sobre el uso de la vivienda familiar?
Establece que en interés prioritario del menor el uso de la vivienda familiar en un divorcio con hijos sea por defecto para ellos y para el cónyuge que ostente su custodia, excepto en custodias compartidas si resulta desproporcionado.
También determina que el uso es exclusivo para el núcleo formado por padres e hijos. Si quien ostenta el derecho de uso permite a un tercero habitar en la vivienda el inmueble dejará de ser considerado la vivienda familiar.
Perder ese estatus supone la extinción del derecho de uso exclusivo.
¿Cómo quedarse con la casa en un divorcio?
Hay soluciones legales que una persona puede utilizar para que en un divorcio quien se queda la casa sea él mismo, aunque en muchos casos depende de llegar a un acuerdo con su ex-pareja.
Llegar a un acuerdo en el convenio regulador
Simplificando, la forma más sencilla, rápida y económica es negociar y pactar con tu expareja y firmar un convenio regulador de mutuo acuerdo en el que ambos dejéis claro que el derecho de uso de la vivienda es para ti.
Es posible que eso implique ceder en otras cuestiones o que podáis encontrar soluciones del agrado de ambos como el alquiler a tu ex cónyuge o a un tercero con el reparto de las rentas.
Ten en cuenta que contar con abogados de convenio regulador especialistas, que actúen como mediadores y os muestren vías legales para llegar a un acuerdo puede agilizar el proceso y encauzarlas para que llegue a buen término.
Comprar la parte del otro cónyuge (extinción del condominio)
Comprar el porcentaje de vivienda de tu cónyuge extingue el codominio, por lo que la propiedad y derecho de uso del inmueble sería tuyo en exclusividad.
Para ello es preciso:
- Tasar el inmueble.
- Liquidar la hipoteca o subyugarse a ella.
- Pagar los impuestos correspondientes en la fecha y forma que establezca la ley.
Quedarse con la casa cuando hay hijos
Tienes que tener claro que en un divorcio quien se queda la casa con hijos menores es quien ostenta la custodia la mayoría de las veces, porque la ley establece como prioridad su estabilidad y bienestar.
Si no estás dispuesto a asumir la custodia, eso también implica que muy probablemente perderás el derecho de uso de la vivienda.
Ante un litigio por la custodia deberás demostrar que tu propuesta es la más beneficiosa y favorecedora para vuestros hijos. Será necesario demostrar tu implicación, dedicación y disponibilidad con pruebas documentales y periciales.
Quedarse con la casa sin hijos
Existen diferentes vías legales que puedes explorar si la propiedad actual es de ambos. Para tomar una decisión es conveniente contar con asesoramiento especializado que te ayude a hacer valer tus derechos.
- Llegar a un acuerdo con tu pareja y plasmarlo en el convenio regulador.
- Extinción del condominio vendiendo el inmueble y compensando al otro cónyuge la parte que corresponda.
- Novación de hipoteca modificando el contrato de préstamo bancario.
- Venta a terceros y reparto de bienes, puede implicar cancelar la hipoteca pendiente.
- Solicitar por la vía contenciosa la adjudicación por necesidad.
¿Qué hacer con la vivienda si no os la quedáis?
Hay distintas opciones que podéis valorar juntos para decidir cuál es la que más os interesa y llegar a un acuerdo al respecto.
Vender la vivienda y repartir el dinero
Tan sencillo como encontrar un comprador por el precio adecuado y repartir la cuantía obtenida en el porcentaje de posesión de derecho registral que os corresponda a cada uno.
Si aún tenéis hipoteca con la venta deberéis pagar la misma y repartiros las ganancias si las hay o repartiros la deuda pendiente si habéis vendido a pérdidas.
Alquilar la vivienda (fórmula “casa nido” y renta compartida)
Ya que la casa es donde deben vivir los hijos de padres separados, es posible que un juez os permita arrendar la propiedad en que ya vivís o una nueva a un tercero y repartir los gastos de mantenimiento del inmueble.
Para que se admita esta posibilidad debéis plantear al Juez un plan claro, exhaustivo y detallado que le indique que no supone sacrificar la estabilidad de los menores, y que su bienestar está garantizado.
Será preciso pactar turnos claros de alternancia de custodia y mostrar cuál será el espacio propio del que dispone cada cónyuge para el tiempo en que no esté conviviendo con los hijos.
¿Quién debe irse de casa y en qué plazo?
Cuando no hay acuerdo entre las partes es algo que debe establecer el Juez en las medidas provisionales o bien en la sentencia de divorcio.
Antiguamente existía la figura de abandono familiar y es un error habitual creer que sigue vigente. Ya no existe, de modo que irse de la casa de forma voluntaria no es un delito siempre que no implique desentenderse de los hijos.
No obstante, siempre es aconsejable contar con asesoramiento legal para evitar que cualquier decisión se pueda interpretar en el futuro de forma negativa para tus intereses legales y los de tus hijos si los tienes.
¿Qué pasa si me divorcio y no tengo dónde vivir?
Puedes solicitar por vía legal que un Juez evalúe tu situación y determine si te corresponde algún tipo de ayuda compensatoria o el derecho temporal de uso de la vivienda familiar.
Necesitarás asistencia legal y actuar con agilidad para evitar verte en la calle, en especial si no hay hijos y la vivienda es privativa de tu ex pareja.
La hipoteca tras el divorcio
Es una preocupación habitual y es importante conocer tus derechos, obligaciones y cómo actuar para evitar problemas.
¿Quién paga la hipoteca si uno se queda con la casa?
Quien firmó el préstamo bancario, con independencia de quien la habite.
Si lo firmaron ambos, la deberán pagar en el porcentaje que les corresponda según lo reflejado en ese mismo documento. Pero ante un impago, la entidad prestadora puede reclamar la totalidad a cualquiera de ellos.
¿Cómo cambiar la titularidad del préstamo?
Si decidís que el préstamo cambie de titular tendréis que negociar con el banco la novación de la hipoteca, sabiendo que no están obligados a aceptar esos cambios. Es posible que se nieguen con o sin argumentar por qué.
Los pasos son:
- Negociación y demostración de solvencia. El banco exigirá que quien se la quede demuestre que podrá afrontar tu pago en solitario. Es posible que soliciten otras garantías y condiciones, que deberéis aseguraros de poder cumplir.
- Aceptar las condiciones del banco. Es recomendable que contéis con asesoramiento especializado para entender qué suponen y evitar aceptar condiciones abusivas.
- Tramitar la extinción del condominio firmando ante notario.
- Abonar los gastos asociados al proceso en la forma y plazo precisos.
Preguntas frecuentes sobre la casa en un divorcio
¿Quién se queda con la casa si estamos en separación de bienes?
En propiedad quien figure en las escrituras, pero eso no supone que el derecho de uso y disfrute sea del propietario, en especial si hay hijos menores comunes, pues su estabilidad es la prioridad para decidir al respecto.
¿Puede el juez obligar a vender la vivienda familiar?
Sí, el artículo 400 del Código Civil contempla esta posibilidad, conocido como extinción de condominio. Es más probable que opte por esta decisión cuando no hay hijos menores o si el derecho de uso ha expirado y no existe un acuerdo sobre quién usará la vivienda.
Por ello, si no queréis vender es recomendable pactar acuerdos antes de veros en esta situación, ya que la venta en subasta judicial puede ser económicamente poco ventajosa para ambos cónyuges por no alcanzar precios de mercado.
Extinguir el condominio comprando uno su porcentaje al otro o vender a un tercero de mutuo acuerdo suele resultar más favorable.
¿Qué pasa con el uso de la vivienda cuando los hijos son mayores de edad?
Automáticamente el derecho al uso de la vivienda se extingue, de manera que las medidas se deberán modificar. Uno de los propietarios puede solicitar la liquidación del patrimonio.
Aunque los hijos no sean independientes, la vivienda familiar ya no estará blindada, las obligaciones sobre su sustento deberán quedar establecidas en la pensión de alimentos.
¿Se pierde el uso de la vivienda si formo una nueva pareja?
Siempre que conviva de forma estable en la que hasta entonces era la vivienda familiar, si. El cónyuge propietario puede interponer una demanda de modificación de medidas para solicitar la extinción del derecho de uso
Para ello quien solicite la modificación de medidas deberá aportar pruebas de que la pareja reside en la casa familiar de forma habitual.
¿Quién se queda con la casa si es de alquiler?
Habiendo hijos menores por lo general quien ostente la custodia, con independencia de si solo uno firmó el contrato.
Si ambos firmaron el contrato de alquiler, se la queda quien ostente la custodia de los menores siendo responsables de los pagos al arrendador ambos firmantes.
En caso de custodia compartida será decisión del Juez.
¿Y si la vivienda es de mis padres o suegros?
Ante un divorcio la vivienda propiedad de los padres de un cónyuge sus dueños siguen siendo quienes figuren como tales ante el registro. Pero el uso puede quedar en manos del cónyuge que no es hijo de los propietarios.
Las claves son:
- Si hay hijos menores y quien tiene su custodia, pues prioriza el derecho de los menores a vivir en un entorno conocido.
- Cómo se accedió al uso de la vivienda: si fue prestada de forma gratuita en precario o si existe un contrato de alquiler formal.
Cuando no hay hijos o la custodia es compartida, es el juez quien decide quien podrá hacer uso de la casa. Los dueños pueden recuperar el derecho a hacer uso de su vivienda una vez termine el plazo fijado por el juez para el uso familiar.
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